El mercado inmobiliario marroquí recupera el pulso, pero la recuperación sigue siendo frágil.

El mercado inmobiliario marroquí recupera parte de su dinamismo, pero persisten los desequilibrios entre oferta y demanda

El mercado inmobiliario marroquí comenzó a recuperar parte de su dinamismo durante el segundo trimestre de 2026, después de un inicio de año complicado. Los indicadores del periodo reflejan una recuperación gradual de las transacciones y un repunte de los precios, aunque la evolución todavía no permite hablar de una recuperación sólida y sostenida.

Tras la fuerte corrección registrada durante los tres primeros meses del año, el número de transacciones aumentó un 11 % entre abril y junio, mientras que el índice de precios de los activos inmobiliarios avanzó un 0,7 % respecto al trimestre anterior.

Sin embargo, esta mejora sigue siendo frágil debido a la magnitud de la contracción registrada previamente. Durante el primer trimestre, las transacciones disminuyeron un 38,4 % en el segmento residencial, cerca de un 46 % en los terrenos y un 40,2 % en los inmuebles destinados a uso profesional. Por ello, el comportamiento del segundo trimestre parece responder más a una recuperación parcial de las pérdidas acumuladas a comienzos de año que al inicio de un nuevo ciclo alcista del mercado inmobiliario.

Una recuperación desigual según el tipo de inmueble

El regreso progresivo de los compradores también comenzó a reflejarse en los precios. Los inmuebles residenciales registraron un incremento del 1 % durante el segundo trimestre, frente al 0,6 % de los terrenos y el 0,4 % de los inmuebles de uso profesional.

En cuanto a las transacciones, aumentaron un 6,3 % en la vivienda, un 21,8 % en los terrenos y un 23,5 % en los inmuebles profesionales. Estas cifras muestran que la recuperación de la actividad no está avanzando al mismo ritmo en todos los segmentos del mercado.

La evolución del mercado residencial confirma esta tendencia. Los precios de los apartamentos aumentaron un 1 % trimestral, mientras que los de las casas subieron un 0,3 % y los de las villas un 3,3 %.

En términos interanuales, los precios de los apartamentos crecieron un 1,1 %, mientras que los de las casas y las villas disminuyeron un 0,7 % y un 0,3 %, respectivamente. Por su parte, las transacciones de apartamentos aumentaron un 4,6 % interanual, frente a descensos del 5,6 % en las casas y del 7,1 % en las villas.

Según el analista de mercados financieros especializado en gestión de activos inmobiliarios Mohamed Ben Seddik, los datos del segundo trimestre reflejan un regreso gradual de la liquidez al mercado después de una fuerte contracción. No obstante, considera que la recuperación continúa siendo principalmente una fase de compensación y está estrechamente vinculada a la oferta disponible en cada mercado local.

El experto señala que el aumento de los precios al mismo tiempo que se recuperan las operaciones, especialmente en el segmento residencial, demuestra que parte de la demanda está regresando a zonas donde el parque inmobiliario no crece al mismo ritmo. Esta situación podría hacer que los precios reaccionen con mayor intensidad ante nuevas mejoras de la demanda.

Tánger y Rabat lideran el repunte de precios

La evolución geográfica del mercado pone de manifiesto importantes diferencias entre las principales ciudades. Durante el segundo trimestre, los precios aumentaron un 2,3 % en Tánger y un 1,9 % en Rabat, frente al 0,5 % registrado tanto en Casablanca como en Marrakech.

Las diferencias son todavía más pronunciadas en el volumen de operaciones. Rabat registró un espectacular aumento trimestral del 61,2 %, seguida de Marrakech, con un 18,3 %, Tánger, con un 11,5 %, y Casablanca, con un 4,4 %.

Estos datos reflejan la existencia de mercados inmobiliarios locales sometidos a dinámicas diferentes, determinadas por factores como la atracción de determinados barrios, la disponibilidad de terrenos edificables, las infraestructuras y la proximidad a los principales centros de actividad económica.

En Casablanca y Rabat continúa existiendo una fuerte presión sobre zonas de elevada demanda, como el centro financiero de Casablanca y el barrio de Hay Riad en la capital. Al mismo tiempo, áreas periféricas de Casablanca, como Dar Bouazza, Bouskoura y Zenata, están captando parte de la demanda gracias al desarrollo de nuevos proyectos y a la expansión urbana.

El crédito mantiene un papel clave

La capacidad financiera de los hogares continúa siendo otro de los factores determinantes para la evolución del mercado. El volumen total de créditos concedidos a los hogares alcanzó 403.400 millones de dírhams a finales de julio, lo que supone un crecimiento interanual del 3,3 %. Dentro de este conjunto, los créditos destinados a vivienda aumentaron un 2,6 %.

Paralelamente, el saldo de la financiación participativa destinada a vivienda alcanzó los 32.100 millones de dírhams, con un crecimiento interanual del 17,1 %. Esta evolución ofrece canales adicionales para transformar parte de la demanda potencial en operaciones efectivas de compra.

El mercado se encuentra así ante una ecuación compleja: la recuperación del crédito y la progresiva recuperación de la confianza de los compradores pueden impulsar las transacciones, pero también aumentar la presión sobre los precios si la oferta no responde con suficiente rapidez, especialmente en aquellas zonas donde la demanda se concentra en apartamentos y viviendas adaptadas a la capacidad adquisitiva de las familias.

El programa “Daam Sakane” amplía la base de compradores

La evolución de la demanda ha adquirido una nueva dimensión con el programa “Daam Sakane”, que se ha convertido en uno de los factores que influyen en el comportamiento del mercado de vivienda económica y de gama media.

El programa, previsto para el periodo 2024-2028, contempla una ayuda directa de 100.000 dírhams para la adquisición de una vivienda cuyo precio no supere los 300.000 dírhams, y de 70.000 dírhams para viviendas con un precio superior a 300.000 dírhams y que no exceda los 700.000 dírhams.

Hasta el 7 de mayo, el programa había alcanzado 101.521 beneficiarios, de un total aproximado de 193.000 solicitantes que cumplían los requisitos. A comienzos de junio, la cifra de beneficiarios ya había superado los 105.000.

La composición de los beneficiarios muestra además la ampliación de la base de demanda generada por el programa. La clase media representa el 60 %, las mujeres el 47 %, los menores de 40 años el 52 % y los marroquíes residentes en el extranjero el 24 %.

El impacto de la ayuda no se limita a reducir el coste directo de la compra. También está influyendo en las decisiones de compradores y promotores, orientándolos hacia productos inmobiliarios que se ajustan a los límites de precio establecidos por el programa.

Esta situación abre nuevas oportunidades para pequeños y medianos proyectos inmobiliarios en ciudades y núcleos urbanos donde los precios siguen siendo inferiores a los registrados en los grandes polos económicos, contribuyendo potencialmente a ampliar la distribución geográfica de la demanda y de la inversión.

En conjunto, los datos del segundo trimestre dibujan un mercado inmobiliario marroquí que vuelve a ganar actividad, pero que todavía está lejos de una recuperación plenamente consolidada. El aumento de las operaciones, la recuperación del crédito y el efecto del programa “Daam Sakane” pueden sostener la demanda en los próximos meses; sin embargo, la capacidad de la oferta para responder a este impulso será determinante para saber si el repunte se convierte en una recuperación duradera o si, por el contrario, vuelve a traducirse en una mayor presión sobre los precios.

Publicado el : 5 de octubre de 2026

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